शेतकरी किंवा जमीन मालक म्हणून आपण पीक कर्ज, विहीर, ट्रॅक्टर किंवा पॉलीहाऊससाठी बँकेकडून कर्ज घेतो, तेव्हा त्या कर्जाची नोंद आपल्या सातबारा उताऱ्याच्या ‘इतर हक्क’ (रकाना क्र. १२) मध्ये ‘बोजा’ म्हणून लावली जाते. पण कर्ज पूर्णपणे फेडूनही अनेक महिने, प्रसंगी वर्षे उलटूनही सातबाऱ्यावरून बँकेचे नाव कमी होत नाही. यामुळे भविष्यात नवीन कर्ज घेणे, जमिनीची खरेदी-विक्री करणे किंवा शासकीय योजनांचा लाभ घेणे कठीण होऊन बसते. कर्ज शून्य झाले तरीही ७/१२ वरील बोजा कमी कसा करावा (7/12 varil boja kami kasa karava) हा प्रश्न अनेकांना सतावतो. आज आपण एजंटला एकही रुपया न देता, कायदेशीर आणि जलद पद्धतीने सातबारा उताऱ्यावरील बोजा कमी करण्याची नवीन प्रक्रिया सविस्तर पाहणार आहोत.
सातबारा उताऱ्यावरील बोजा म्हणजे नक्की काय आणि तो कमी करणे का आवश्यक आहे?
जेव्हा तुम्ही कोणतीही स्थावर मालमत्ता तारण ठेवून बँकेकडून किंवा विकास सोसायटीकडून कर्ज घेता, तेव्हा त्या रकमेची नोंद महसूल दप्तरी ७/१२ उताऱ्यावर घेतली जाते. यालाच ‘बँकेचा बोजा चढवणे’ असे म्हणतात. कर्ज पूर्ण परतफेड केल्यानंतर हा बोजा कायदेशीररीत्या कमी करणे (satbara utara boja kami karne) अत्यंत गरजेचे असते. जोपर्यंत तुमचा सातबारा ‘कोरा’ (कर्जमुक्त) होत नाही, तोपर्यंत ती जमीन तांत्रिकदृष्ट्या बँकेच्याच तारणात असते. जमीन निर्वेध करण्यासाठी हा बोजा उतरवणे पहिली पायरी आहे.
७/१२ वरील बोजा कमी करण्यासाठी कोणती महत्त्वाची कागदपत्रे लागतात?
तलाठी कार्यालयात हेलपाटे मारण्यापूर्वी तुमच्याकडे खालील कागदपत्रांची फाईल तयार असणे आवश्यक आहे:
-
बँकेचे बेबाकी प्रमाणपत्र (Bank NOC): कर्ज पूर्ण भरल्याचा आणि आता कोणतीही थकबाकी शिल्लक नसल्याचा बँकेचा अधिकृत दाखला (No Dues Certificate).
-
बँकेचे पत्र: तलाठी यांच्या नावे बँकेने दिलेले ‘बोजा कमी करण्याबाबतचे’ पत्र.
-
चालू सातबारा (७/१२) आणि ८-अ उतारा: ज्यावर बोजाची नोंद स्पष्ट दिसत आहे असे महाभूमी पोर्टलवरून काढलेले डिजिटल स्वाक्षरीचे उतारे.
-
कर्ज खाते उतारा (Loan Account Statement): कर्ज नील (Zero) झाल्याचा पुरावा.
-
आधार कार्ड: जमीन मालकाचे (कर्जदाराचे) ओळखपत्र.
-
बोजा कमी करण्याचा अर्ज: स्वतःच्या हस्ताक्षरात तलाठी साहेबांना लिहिलेला साधा अर्ज.
७/१२ वरील बोजा कमी कसा करावा? (ऑफलाइन आणि ऑनलाइन संपूर्ण नवीन प्रक्रिया)
राज्यात सध्या ‘ई-फेरफार’ प्रणाली लागू असल्याने बोजा कमी करण्याची प्रक्रिया आता बऱ्यापैकी पारदर्शक झाली आहे. यासाठी तुम्हाला खालील टप्पे पार पाडावे लागतात:
टप्पा १: बँकेकडून बेबाकी प्रमाणपत्र (NOC) मिळवणे सर्वांत आधी तुमच्या बँकेत जा आणि कर्जाचा शेवटचा हप्ता भरून कर्ज खाते बंद करा. बँक मॅनेजरला विनंती करून ‘नो ड्युज सर्टिफिकेट’ (NOC) आणि तलाठ्यासाठी बोजा कमी करण्याचे पत्र घ्या.
टप्पा २: तलाठी कार्यालयात अर्ज सादर करणे (Talathi kade boja kami karnyacha arj) तुमच्या गावातील सजाच्या तलाठी कार्यालयात जाऊन वरील सर्व कागदपत्रे जोडून ‘७/१२ वरील कर्ज कमी करणे’ यासाठीचा रीतसर अर्ज करा. अर्जाची पोहोच पावती (Receive) नक्की घ्या, जेणेकरून तुमचे काम किती दिवसांत झाले याचा पाठपुरावा करता येईल.
टप्पा ३: ई-फेरफार प्रणालीमध्ये नोंद (e-Ferfar Update) तलाठी तुमची कागदपत्रे तपासून ‘ई-फेरफार’ (e-Ferfar) संगणक प्रणालीवर बोजा कमी करण्यासाठी नवीन फेरफार नोंद (Mutation Entry) घेतात. पूर्वीसारखे हाताने लाल शाईत खोडण्याचे काम आता बंद झाले आहे.
टप्पा ४: नोटीस कालावधी आणि मंडळ अधिकारी यांची मंजुरी फेरफार नोंद घेतल्यानंतर १५ दिवसांची मुदत दिली जाते (कलम १५५ नुसार). या काळात कोणाचीही हरकत न आल्यास, हा फेरफार मंडळ अधिकारी (Circle Officer) यांच्याकडे मंजुरीसाठी जातो. मंडळ अधिकाऱ्यांनी डिजिटल स्वाक्षरीने मंजुरी दिल्यावर (Ferfar Approve), तुमच्या ७/१२ च्या इतर हक्कातून बँकेचा बोजा आपोआप गायब होतो.
ई-करप्रणाली आणि महाभूमी पोर्टलद्वारे बँकांकडून थेट बोजा कमी करण्याची पद्धत
आता महाराष्ट्र शासनाने bhulekh.mahabhumi.gov.in आणि ई-फेरफार प्रणाली थेट बँकांना जोडली आहे. अनेक राष्ट्रीयीकृत बँका आणि जिल्हा मध्यवर्ती बँका कर्जदाराला NOC दिल्यावर, बँक स्वतःहून त्यांच्या लॉगिनमधून तलाठ्याला ‘बोजा कमी करण्यासाठीची ऑनलाइन रिक्वेस्ट’ (Online Bhoja Kami Request) पाठवतात. यामुळे शेतकऱ्याचा तलाठी कार्यालयात जाण्याचा वेळ वाचतो. तुम्ही कर्ज फेडताना बँक मॅनेजरला नक्की विचारा की, “तुम्ही ऑनलाइन रिक्वेस्ट पाठवणार आहात की मला स्वतः अर्ज करावा लागेल?”
७/१२ वरील बोजा कमी होण्यासाठी किती दिवस लागतात? (Time taken for satbara boja kami process)
सर्व कागदपत्रे बरोबर असल्यास आणि तलाठ्याने वेळेवर ई-फेरफार नोंद घेतल्यास, कायदेशीर नोटीस कालावधी धरून साधारणतः १५ ते ३० दिवसांचा वेळ लागतो. जर महिनाभरानंतरही बोजा कमी झाला नाही, तर तुम्ही ई-महाभूमी पोर्टलवर तुमच्या अर्जाची स्थिती (Application Status) ट्रॅक करू शकता किंवा तहसीलदार कार्यालयात तक्रार करू शकता.
बँकेचे कर्ज फेडल्यानंतर शांत बसू नका. लगेच बँकेतून NOC घ्या आणि तलाठी कार्यालयात जमा करा. सातबारा कोरा ठेवणे हे भविष्यातील आर्थिक आणि कायदेशीर अडचणी टाळण्यासाठी अत्यंत आवश्यक आहे. सातबारा वरील बँक बोजा कमी करण्याची प्रक्रिया आता ऑनलाइन झाल्याने ती अधिक वेगवान झाली आहे, फक्त योग्य पाठपुरावा करणे गरजेचे आहे.